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Unverändert tiefer Referenzzinssatz begünstigt stabile Mieten - 1.5%


Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen bleibt auch am 3. Dezember 2018 unverändert auf dem Niveau von 1,5%. In bestehenden Mietverhältnissen besteht dadurch kein aktueller Bedarf zur Mietzinsanpassung. Bei Neuvermietungen drückt die weiter gestiegene Anzahl leerstehender Wohnungen auf die Anfangsmieten.

Der vom Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich publizierte hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen liegt auch am 3. Dezember 2018 weiterhin bei 1,5%. Der Hauseigentümerverband Schweiz rechnet auch für die kommende Publikation des Referenzzinssatzes im Frühling 2019 nicht mit einer Änderung.

- Dank der weiterhin tiefen Hypothekarzinsen und der schwachen Teuerung kann mit weiterhin relativ stabilen Bestandesmieten gerechnet werden. Dies trotz der grossen Investitionstätigkeit der Vermieter für Unterhalt und wertvermehrende sowie energetische Mehrleistungen. Die Belastung der Haushaltseinkommen des Mittelstandes mit Wohnkosten ist seit Jahren stabil bei ca. 20%.
- Die aktuelle Leerwohnungsquote 2018 hat sich auf 1,62% erhöht. Schweizweit stehen 59'700 Mietwohnungen leer. Die Wohnbauproduktion läuft weiter auf Hochtouren. 2018 wird ein Wert von rund 50’000 erstellten Wohnungen erreicht und 2019 dürfte es in dieser Grössenordnung weitergehen. Ein weiterer Anstieg der Leerwohnungen ist somit zu erwarten. Der Anteil der Mietwohnungen an der Wohnbauproduktion bleibt hoch. Die grössere Auswahl an Mietwohnungen wird die Anfangsmietzinse in neuen Mietverträgen weiter drücken.

Kein aktueller Handlungsbedarf bei den Mietzinsen
Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,5% basieren, besteht kein Handlungsbedarf.

Beruht der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz, gilt es, aufgrund der aktuellen Kostenstände einen Senkungsbedarf zu prüfen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) und wertvermehrende Investitionen geltend machen. Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz sodann nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter auch auf die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses berufen. In einem allfälligen Verfahren ist der zulässige Ertrag respektive die Üblichkeit des Mietzinses durch den Vermieter nachzuweisen.

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 3. Dezember 2018

SZKB - Tragbarkeit im Alter, Hypothek nach der Rente, Pensionierung


Hypothek und Pension - frühzeitige Planung ist zentral

Die Schwyzer Kantonalbank empfiehlt Besitzern von Wohneigentum, sich ihre Gedanken zur Pension lange vor dem wohlverdienten Ruhestand zu machen und die Weichen früh zu stellen. Die Planung hört bei den finanziellen Einflussgrössen Steuern, Belehnung oder Zinslast jedoch nicht auf; auch bauliche Massnahmen sind in Betracht zu ziehen. Eine Furcht vor dem Schritt in den Ruhestand ist indes fehl am Platze - mit einer proaktiven Strategie finden sich tragfähige Lösungen.

Durch frühzeitige Planung der Pension finden Kunden zusammen mit der Bank in den meisten Fällen optimale Lösungen für die Weiterführung einer Hypothek, selbst bei vermindertem Einkommen. Die Schwyzer Kantonalbank legt Wert auf konkrete Vorstellungen zur Pensionierung sowie eine darauf basierende Auseinandersetzung mit mindestens 10 Jahren Vorbereitung. Je mehr Vorlaufzeit vorhanden ist, desto grösser ist naturgemäss der verbleibende Spielraum.

Wechselnde Stellhebel
Zweifelsohne hat eine Pensionierung massgebliche Auswirkungen auf die gesamte Lebenssituation. Neben persönlichen Gewohnheiten, eingespielten Tagesabläufen und anderen Faktoren ändern im Ruhestand etliche wirtschaftliche Gegebenheiten. Herausforderungen können der Verkauf von grösseren Liegenschaften zu Gunsten kleinerer sein oder proaktiv zu planende Erbschaftsangelegenheiten, die Reduktion des Umschwungs wird erörtert oder ein bedarfsgerechter Umbau ins Auge gefasst - kurzum: die finanzielle Sicherheit mit der Planung der Einnahmen und Ausgaben im Alter rückt ins Zentrum.

Aus Sicht der SZKB haben bauliche Anpassungen nach der Pensionierung zweischneidige Auswirkungen. So muss eine ausgedehnte Investition nicht zwangsläufig zielführend hinsichtlich des Wertes sein, sofern eine baldige Veräusserung ansteht. Darüber hinaus sollten Sie beachten, dass einem allfälligen Verkauf Ihrer Liegenschaft nicht eine langfristig fixierte Finanzierung im Wege steht. Für Rückzahlungen - beispielsweise aus freiwerdenden Kapitalien der Pensionskasse - lohnt sich oft eine Splittung, um die Steuern auf moderatem Niveau zu halten. Kurzfristige Hypotheken auf marktbasierenden Zinsen bieten interessante Möglichkeiten als Alternative zu Festhypotheken. Wir empfehlen daher, die Wahl geeigneter Laufzeiten als Gestaltungselement Ihrer Finanzierung zu sehen.

Fernab jeder Standardlösung
Für die Pension sind primär die Tragbarkeit (Rentenleistungen und Vermögensverzehr im Verhältnis zu den kalkulatorischen Kosten) und etwas weniger die Belehnung der Finanzierung (Finanzierung im Verhältnis zum Objektwert) die relevanten Grössen der Eigenheimfinanzierung.  Da sich das Einkommen gegenüber der Erwerbstätigkeit substantiell verringert, steht die Tragbarkeit im Fokus, zumal sich an deren Berechnung - verglichen mit der Situation im Erwerbsleben - nichts ändert.

Wir erachten es als prinzipiell sinnvoll, wenn die zu verzinsende Hypothekarschuld mit Blick auf die Pensionierung eine Reduktion erfährt. Und sich die Zinslast dadurch ebenfalls mindert - sowohl real, wie auch kalkulatorisch. Allerdings gilt es die erhöhten Steuern infolge tieferer Abzüge zu berücksichtigen. Ob überhaupt und wie viel dieser Abbau bei Ihrer Hypothek betragen soll, ist indes abzuwägen. Und auch hier gilt: keine Regel ohne Ausnahme. Eine hohe Amortisation und Rückführung der Hypothek bindet Mittel, welche möglicherweise in anderer Form benötigt werden - gerade angesichts derzeit niedriger Zinsen. Bei Finanzierungen mit niedriger Belehnung besteht mitunter die Möglichkeit, diese bis zu einem für Sie erträglichen Mass erneut zu belasten. Dadurch erhalten Sie selbst im Ruhestand die Möglichkeit zur Verwirklichung kapitalintensiver Vorhaben. Die universelle und nachhaltige Betrachtung sowie die vorzeitige Absprache mit der Bank sind somit unerlässlich.

Aus regulatorischer Sicht dürfte sich in mittlerer Frist an den Vergabekriterien für Wohneigentum gar nichts ändern - ohnehin nicht bei der Tragbarkeit. Umso mehr gilt es, innerhalb der Richtlinien die geeigneten und langfristig optimalen Lösungen mit einer frühzeitigen Planung zu finden. Gerne unterstützen wir Sie als Bank der Schwyzer beim Thema Hypothek und Pensionierung mit unserem Wissen und unserer Erfahrung.

Verfasser: Philipp Betschart, Schwyzer Kantonalbank

72‘000 leere Wohnungen – Platz für St. Gallen und Lugano

In der Schweiz stehen über 72‘000 Wohnungen leer. Darin kämen die Einwohner von St. Gallen und Lugano zusammen unter. Wer immer noch von Wohnungsnot spricht, verkennt die Realität.

Das Bundesamt für Statistik hat die Wohnungen gezählt, die am 1. Juni 2018 leer standen. Der Leerstand betrug am Stichtag 1.62% des Gesamtwohnungsbestands oder 72‘294 Wohnungen. Wenn in jeder Wohnung zwei Personen wohnen, so finden darin die Einwohner der Städte St. Gallen und Lugano gemeinsam Platz.

Rechnet man, dass jede Wohnung für 1‘000 Franken vermietet werden könnte, so erleiden die Vermieter in einem Jahr Mietzinsausfälle von 864 Millionen Franken. Und es sieht nicht so aus, als ob in den nächsten Jahren weniger Wohnungen gebaut würden. Für das nächste Jahr wird weiterhin mit einer Wohnungsproduktion von ca. 50‘000 gerechnet. Der Überschuss wird also noch grösser werden.

Dabei sind es längst nicht mehr nur die peripheren Gebiete, in denen Wohnungen leer stehen. Der Kanton Aargau hat beispielsweise eine Leerwohnungsziffer von 2.65%, was 8‘734 leeren Wohnungen entspricht. In Aarau selber, 25 Minuten Zugfahrt von Zürich entfernt, werden auf Homegate Wohnungen ohne Mietkaution angepriesen, da sie anscheinend sonst nicht vermietet werden können. Auch mit Gratis-Monaten wird geworben. Dies wirkt sich auch auf die Mieten aus: insgesamt sind die Angebotsmieten gemäss dem Index von Wüest Partner seit 2015 rückläufig.

Die Leerwohnungsziffer allein sagt aber nichts darüber aus, wie viele Personen pro Jahr eine neue Wohnung finden. Innerhalb der Stadt Zürich wurden 2017 über 47‘000 Umzüge registriert. Das bedeutet, dass all diese Personen innerhalb der Stadt eine neue Wohnung gefunden haben. Schweizweit wurden 2017 jedes Quartal über 140‘000 Wohnungen zur Vermietung angeboten. Wer angesichts dieser Zahlen immer noch von Wohnungsnot spricht, ist schlicht realitätsfremd. Forderungen nach staatlicher Wohnbauförderung sind angesichts des grossen Angebots an Wohnungen gefährlich und könnten zu einer noch stärkeren Überproduktion beitragen.

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 12. September 2018

Mehrheitsfähige Vorlage zur Aufhebung des Eigenmietwertes


Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) hat an ihrer gestrigen Sitzung einen historischen Meilenstein für die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung gesetzt. Die von ihr vorgelegten Eckpunkte sehen eine gangbare Umsetzung des geforderten Systemwechsels bei der Wohneigentumsbesteuerung vor. Der Haus-eigentümerverband Schweiz begrüsst es ausserordentlich, dass sich die Kommission auf eine politisch tragfähige Lösung geeinigt hat.

Der Präsident des HEV Schweiz, Nationalrat Hans Egloff, zeigt sich sehr erfreut: "Der Eigenmietwert belastet Wohneigentümer seit über 100 Jahren. Nun hat sich der stetige Einsatz des HEV Schweiz ausgezahlt. Die Kommission hat mit den präsentierten Eckpunkten bewiesen, dass der ungerechten Besteuerung endlich ein Ende gesetzt werden soll."

Die Ausarbeitung der Eckpunkte beinhaltet auch eine Reihe von detaillierten Abklärungen der Verwaltung. Die zeitintensive Behandlung hat sich jedoch gelohnt. Die vorgeschlagenen Eckpunkte der politisch gemischten Kommission setzen die Forderungen der Kommissionsinitiative konsequent um und ermöglichen eine mehrheitsfähige Vorlage.

Gemäss den festgelegten Eckpunkten der Kommission sollen Eigentümer zukünftig kein fiktives Einkommen für ihr selbstbewohntes Eigenheim am Hauptwohnsitz mehr versteuern müssen. Der Eigenmietwert würde damit endlich aufgehoben. Gleichzeitig entfallen die Abzugsmöglichkeiten in bisheriger Form, z.B. für den Unterhalt. Dies ist systemkonform. Zur Förderung von energetischen Sanierungen, Denkmalpflege und Umweltschutz sieht die Kommission jedoch vor, dass die Kantone Abzüge einführen können.

Der Systemwechsel wird zudem auf das Wohneigentum am Hauptwohnsitz beschränkt. Der Hypothekarzinsabzug bei selbstgenutztem Wohneigentum soll grundsätzlich entfallen. Der private Schuldzinsabzug in Zusammenhang mit weiterhin steuerbaren Vermögenserträgen soll nach Meinung der Kommission jedoch erhalten bleiben. Hierzu gibt es allerdings zwei Varianten der Kommission. Für den HEV Schweiz ist der private Schuldzinsabzug konsequent, wenn gleichzeitig ein Ertrag versteuert werden muss. Dies betrifft beispielsweise Erträge aus Zweitwohnungen oder Renditeliegen-schaften im Privatvermögen.

Zudem soll dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung, wie auch in der Kommissionsinitiative ausdrücklich vorgesehen, Rechnung getragen werden. Die Kommission will mit einem befristeten Ersterwerberabzug gewährleisten, dass der Traum der eigenen vier Wände für Junge keine Illusion bleibt.

Der HEV Schweiz fordert die Verwaltung auf, den Auftrag der WAK-S möglichst rasch umzusetzen. Der HEV Schweiz wird die konkrete Gesetzesvorlage im Zuge des Vernehmlassungsverfahrens noch detailliert prüfen.

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 21. August 2018

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